Mainos
Mainos

Vastuut vanhan asunnon kaupassa

Kun lähtee ostamaan vanhaa asuntoa, on syytä tutkia tarkkaan itse asunnon lisäksi myös sitä koskevat paperit ja dokumentit.
Suomen Kiinteistöliiton lakimies Juha Terho antaa seuraavat ohjeet:

"Aivan ensimmäinen asia on varmistaa osakeluetteloon merkitty omistaja: kuka on oikeutettu myymään kohteen. Sen jälkeen kannattaa tutkia yhtiön taloudellinen asema - paljonko sillä on lainoja, ja mikä on juuri tämän huoneiston huoneistokohtainen lainaosuus yhtiön vastuista.

Sen lisäksi kannattaa kiinnittää huomiota osakkeenomistajan maksurästeihin. Onko myyjällä erääntyneitä, maksamattomia vastikkeita? Lain nojalla ostajakin on yhteisvastuussa kolmen kuukauden vastikemäärältä. Nämä käyvät ilmi mm. isännöitsijäntodistuksesta. Tärkeätä on myös tarkistaa, onko yhtiöjärjestyksessä ns. lunastuslauseke, jonka turvin nykyiset osakkaat saavat käytännössä etuosto-oikeuden asuntoon."

Mitä tulee kiinteistön kuntoon sekä kunnostustarpeisiin ja -suunnitelmiin, niiden tulee käydä ilmi isännöitsijätodistuksesta. Siinä tulee mainita kaikki suoritetut ja päätetyt huomattavat korjaukset ja perusparannukset ja niiden toteuttamisajankohta, jolloin ostajaehdokas kykenee vanhankin rakennuksen suhteen arvioimaan, millä aikavälillä seuraavat suuret hankkeen ovat odotettavissa. Lisäksi laki edellyttää, että isännöitsijäntodistukseen kirjataan yhtiön hallituksen tai yhtiökokouksen jo päättämät - tai muuten varmuudella kolmen vuoden kuluessa todistuksen antamisesta tiedossa olevat - remontit.

Aina kannattaa myös miettiä, mitä kiinteistössä tehdyt kuntoarviot ja -tutkimukset kertovat kiinteistön kunnosta. Luonnollisesti myytävän asunnon kuntokin on syytä käydä huolella läpi, vaikka juridisesti kovin perinpohjaista tarkistusta ostajalta ei edellytetäkään: silmämääräinen katselmus riittää.

Terho:
"Lainsäätäjä on katsonut, että mitään teknisiä tutkimuksia tai suurien, raskaiden huonekalujen siirtämistä tiettyjen piilovaurioiden löytämiseksi ei tarvitse suorittaa. Jos tämmöisiä sitten myöhemmin ilmenee, niihin voi kuitenkin vedota - sellaisiin virheisiin ei siis voi vedota, jotka olisi pitänyt havaita silmämääräisessä asunnon ennakkotarkastuksessa.
Piilevä virhe tarkoittaa sitä, että huoneisto on merkittävästi fyysisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla on ollut myyntitilanteessa aihetta odottaa ottaen huomioon huoneiston ikä, kauppahinta ja muut kauppaan vaikuttavat seikat.
Sellainen vastuunrajoitusehto mitä ennen käytettiin: myydään sellaisessa kunnossa kun se on, ei enää päde, vaikka myöhemmin löydettäisiinkin puutteellisuuksia. Ainoastaan yksilöimällä puutteet kaupantekotilaisuudessa myyjä voi välttää vastuuta suhteessa ostajaan nähden."

Yhtiön vastuulla olevat korvaukset kuuluvat yhtiön tehtäväksi

Myyjä voi joutua ostajaan nähden vastuuseen sellaisista virheistä, jotka ovat olleet salaisina, piilevinä kohteissa kaupantekohetkellä, vaikka hän itsekään olisi ollut niistä tietoinen. Edellytys on kuitenkin se, että asunto on merkittävästi huonompikuntoinen kuin on ollut aihetta olettaa.

Ostajalla on käytetyn asunnon kaupassa - suhteessa kuluttajamyyjään - kahden vuoden ehdoton aikaraja kaupan teosta. Virheestä on reklamoitava viipymättä - viimeistään siis kahden vuoden kuluttua kaupanteosta. Jos virhe havaitaan myöhemmin, ainoa mahdollisuus saada korvausta on pystyä osoittamaan, että myyjä on salannut sen tietoisesti.

Jos kyseessä on elinkeinonharjoittaja, joka myy ammattimaisesti käytettyjä asuntoja, lähtökohtana on 10 vuoden vastuuaika kaupanteosta.

Monesti kuvitellaan, että on vain myyjän ja ostajan välinen asia ratkaista huoneistossa ilmennyt virhe. Asiahan ei suinkaan ole näin, vaan ensisijaisesti ostajan tulee - nyt osakkeenomistajana - kääntyä asunto-osakeyhtiön puoleen ja lähteä selvittämään sitä kautta, onko kyseessä yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva virhe.

Selvää on, että kun yhtiö korjaa vastuullaan olevan virheen, myyjältä on turha mennä vaatimaan korvauksia samasta asiasta. Tällaistakin on joskus yritetty, mutta moiset vaatimukset ovat kaikilta osin perusteettomia.

Käytännönläheistä tietoa asuntokaupan virhevastuusta antaa Kiinteistöalan Kustannuksen ensi viikolla julkaisema kirja:

Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä.
Marianne Palo & Leena Linnainmaa.
Kiinteistöalan Kustannus Oy ja Suomen Kiinteistöliitto.
Laajuus lähes 900 sivua.
Hinta 120 euroa.
Tilaukset www.kiinkust.fi.
Lisätietoja: www.kliitto.fi

Kommentoi

Uusimmat: Lifestyle

Mainos

Käytämme palveluissamme evästeitä parantaaksemme palveluiden käyttökokemusta. Jatkamalla palvelun käyttöä hyväksyt evästeiden käytön. Tutustu päivitettyyn tietosuojakäytäntöömme